5月5日，东吴证券(601555)和光大证券(601788)等4家证券机构给金地集团(600383)（以下简称“金地”）给出“买入”评级。自4月21日以来，共计有14家证券机构给金地给出评级，其中12家为“买入”，2家为“增持”。然而金地的销售成绩却不甚理想。

克而瑞数据显示，2022年全年金地实现全口径销售额2218.0亿元，排名第7位，而2023年1-4月金地实现全口径销售额591.2亿元，排名第12位。

(资料图片仅供参考)

与此同时，和去年同期相比，金地的销售成绩出现了销售面积增长，销售金额却下降的现象。金地4月10日披露数据显示，2023年3月金地实现签约面积104.4万平方米，较去年同比增长29.79%；实现签约金额201.1亿元，较去年同比下降3.91%；第一季度金地累计实现签约面积242.9万平方米，较去年同期增长32.60%；累计实现签约金额441.2亿元，较去年同期下降3.06%。

销售面积上升、销售金额下降表明金地一直在通过“薄利多销”的模式打开市场。数据显示，2021年金地销售均价为20821元/平方米，2022年销售均价为全年销售均价为21766元/平米。虽然2022年全年销售均价相较于2021年有所抬升，但是全年内金地的销售均价一直呈现下降的趋势，从2022年1月的26726元/平米下跌至12月的17510元/平米；2023年1月销售均价跌至16684元/平米，3月抬升至18164万元/平方米，仍低于2021年和2022年的平均水平，较上年同期下跌了26.41%。

金地的“薄利多销”策略确实让金地的营收取得了迅速的增长，但是也让其盈利能力有所下滑。数据显示，2020年-2022年，金地连续三年的营收增长率分别为32.42%、18.16%、21.14%，总营收从2020年的839.8亿元增长至2022年的1202亿元；营收上涨的同时，金地的归属净利润则呈现下滑的趋势，2020年归属净利润增长率为3.20%，较上年同期下降了21.21个百分点，此后两年归属净利润由增转跌，2021年和2022年增长率分别为-11.87%和-35.09%，归属净利润从2020年的104.0亿下跌至2022年的61.07亿元。

然而这种金地“薄利多销”的经营策略在2023年一季度似乎不太灵了。一季度财报显示，报告期内金地实现营收143.6亿元，较上年同期增长7.52%，营收增速收窄；实现归属净利润5.078亿元，较去年同期下跌了18.89%，归属净利润继续下滑。

有分析指出，一季度金地的盈利能力下滑是因为受到合作方影响。一季度财报显示，金地投资收益为-2.037亿元，其中对联营企业和合资企业的投资收益为-3.997亿元，而上年同期这个数字为3.047亿元。合作方的亏损拖累了金地的业绩。对于投资亏损的原因，金地未在财报中做出解释。

此外，金地的增长后劲也令人担忧。数据显示，自2021年以来金地的土储权益就在不断收缩，2021年权益占比就从2020年的53%下降至46%，2022年进一步下降至45.3%；权益土储总量由2021年的3515万方收缩至2022年的2345万方，下降了约33.3%。不仅如此，2023年一季度金地累计完成新开工面积约 57.8 万平方米，较上年同期下降了60.95%。在年报中，金地管理层表示在2023年计划实现新开工面积 355 万平方米，竣工面积1,295 万平方米，较2022年的数据分别下降了32.00%和8.67%。金地似乎要收缩经营规模。

不过在行业内，金地的竞争优势依然存在。数据显示，尽管金地净利率不断下滑至2022年的7.64%，但是依然高于行业中值2.64%。企业经营风险也在“三道红线”的管控之内。年报显示，金地剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数 1.13倍，净负债率为 52.2%，债务融资加权平均成本为 4.53%。这也是为什么证券融资机构对金地依然看好。

但是收缩的净利率和业务规模仍也是金地潜藏的风险，投资者仍需谨慎。

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